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Le taux de distribution est un rapport simple entre le dividende versé et le prix de la part. Ce qu’il cache l’est moins.
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Calcul exact. Arithmétique pure : une division. La définition du taux de distribution, en revanche, est une convention de place — elle est explicitée dans le cours, et le calculateur ne la maquille pas.
Taux de distribution = dividende brut annuel par part ÷ prix de souscription au 1er janvier × 100
Le taux de distribution d’une SCPI est un rapport simple : ce qu’elle verse sur une année, divisé par le prix d’une part. La difficulté n’est pas dans le calcul, elle est dans ce que ce nombre ne dit pas.
C’est la source de confusion la plus fréquente. Les frais de souscription d’une SCPI — souvent 8 à 12 % — ne sont pas facturés en supplément : ils sont inclus dans le prix de souscription affiché. Quand une part est à 250 €, vous payez 250 €, frais compris. Le taux de distribution étant calculé sur ce prix, il en tient déjà compte. Les retrancher une seconde fois, comme le font certaines feuilles de calcul, sous-estime le rendement.
Ces frais ne disparaissent pas pour autant : ils se paient à la sortie, sous forme d’une valeur de retrait inférieure au prix de souscription. C’est pourquoi une SCPI est un placement de long terme — huit à dix ans au minimum — et pourquoi une sortie rapide est presque toujours perdante, quel que soit le rendement affiché.
Une part souscrite ne commence à produire des revenus qu’après un délai de jouissance, généralement de trois à six mois. Sur une SCPI à 5,5 % avec cinq mois de délai, le rendement réel de la première année tombe à environ 3,2 %. Toutes les simulations qui l’ignorent surestiment le premier exercice, et l’écart n’est pas anecdotique.
Le taux publié est brut. Les revenus fonciers d’une SCPI française sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à la tranche de 30 %, le rendement net tombe à un peu plus de la moitié du brut. Ce calculateur ne fait pas ce calcul : il dépend de votre tranche marginale, de votre situation familiale, du mode de détention (direct, assurance-vie, nue-propriété) et, pour les SCPI européennes, de conventions fiscales qui varient d’un pays à l’autre. Un chiffre unique serait faux pour presque tout le monde.
Le taux de distribution ignore complètement l’évolution du prix de la part. Une SCPI qui distribue 5 % pendant que sa part perd 10 % de sa valeur a fait perdre de l’argent à ses associés cette année-là. Les revalorisations — et les dévalorisations — de parts sont un élément à part entière de la performance ; l’indicateur qui les intègre s’appelle le rendement global immobilier. Regardez aussi le taux d’occupation financier et le report à nouveau, qui disent si la distribution est soutenable ou si elle puise dans les réserves.
Les formules ci-dessous sont écrites pour un Excel en français, dont le séparateur d’arguments est le point-virgule et le séparateur décimal la virgule. Elles fonctionnent aussi dans LibreOffice Calc.
Prix de la part en A2, dividende annuel par part en B2. Formatez la cellule en Pourcentage.
=B2/A2 Le piège : Ne multipliez pas par 100 si la cellule est au format Pourcentage : vous liriez 450 % au lieu de 4,50 %. C’est l’un ou l’autre. Vérifiez aussi que le dividende saisi est bien annuel : les sociétés de gestion communiquent souvent des acomptes trimestriels, et prendre l’un d’eux pour le dividende annuel divise le rendement par quatre.
Revenu annuel plein en C2, délai de jouissance en mois en D2.
=C2*(12-D2)/12 Le piège : Le délai se compte en mois entiers à partir du mois suivant la souscription, selon les statuts de la SCPI. Cette formule est un prorata simple : la règle exacte figure dans la note d’information, et certaines sociétés comptent le premier jour du deuxième ou du troisième mois suivant.
Revenu de la première année en E2, revenu annuel plein en C2, nombre d’années en F2.
=E2+C2*(F2-1) Le piège : Cette projection suppose une distribution constante, ce qui n’arrive jamais. Elle donne un ordre de grandeur, pas une prévision. Pour une projection à distribution croissante, utilisez =C2*((1+t)^F2-1)/t avec t le taux de croissance annuel — et sachez que ce t est une hypothèse de votre part, rien d’autre.
Les flux en B2:B12 : le montant investi en négatif la première année, les revenus ensuite, la valeur de retrait ajoutée la dernière année.
=TRI(B2:B12) Le piège : TRI exige au moins un flux négatif et un flux positif, sinon elle rend #NOMBRE!. C’est le seul indicateur qui intègre à la fois les revenus, les frais et l’évolution du prix de la part — donc le seul qui mesure vraiment ce que vous avez gagné. N’oubliez pas d’y mettre la valeur de retrait en sortie, pas le prix de souscription : c’est là que se paient les frais.
En divisant le dividende brut annuel versé par part par le prix de souscription de cette part au 1er janvier. Une part à 250 € qui verse 11,25 € affiche un taux de distribution de 4,50 %.
Non. Ils sont déjà inclus dans le prix de souscription, qui est le dénominateur du calcul. Les retrancher une seconde fois sous-estime le rendement. Ils se paient en réalité à la sortie, via une valeur de retrait inférieure au prix d’entrée — ce qui est la vraie raison de la durée de détention recommandée.
Le nombre de mois pendant lesquels une part fraîchement souscrite ne produit aucun revenu, généralement trois à six mois. Il ne concerne que la première année, mais il l’ampute sérieusement : cinq mois de délai sur une SCPI à 5,5 % ramènent le rendement du premier exercice à environ 3,2 %.
Non, il est brut. S’y ajoutent l’impôt sur le revenu au barème et 17,2 % de prélèvements sociaux pour une SCPI française détenue en direct. Le net dépend de votre tranche marginale, de votre situation et du mode de détention : ce calculateur ne l’estime pas, parce qu’un chiffre unique serait faux pour presque tout le monde.
Non, et s’y fier seul est risqué. Le taux ignore l’évolution du prix de la part : une SCPI qui distribue 5 % en dévalorisant sa part de 10 % a fait perdre de l’argent. Regardez le rendement global immobilier, le taux d’occupation financier, le report à nouveau — qui indique si la distribution est soutenable — et la capitalisation.
Parce qu’aucune SCPI du marché français ne distribue durablement à ce niveau ; les taux se situent entre 4 % et 7 %. Un résultat plus élevé vient presque toujours d’une confusion entre le dividende trimestriel et l’annuel, ou entre le montant total et le montant par part. Le calculateur signale la cause probable au lieu d’afficher un rendement fantaisiste.
Une moyenne pondérée n’est pas la moyenne des notes : c’est la moyenne des notes multipliées par leur poids. Saisissez vos notes et leurs coefficients.
Prix soldé, pourcentage de réduction, ou deux remises qui s’enchaînent : choisissez ce que vous connaissez, le reste se déduit.
Entrez le nombre de sièges à pourvoir et les voix de chaque liste. La répartition applique l’article L262 du code électoral : prime majoritaire, puis proportionnelle à la plus forte moyenne.
Le volume conditionne tout le reste : le dosage des produits, la puissance de la pompe, le temps de chauffe. Donnez vos dimensions, le résultat s’affiche en m³ et en litres.
Les décibels ne s’additionnent pas comme des euros. Deux machines de 60 dB côte à côte produisent 63 dB, pas 120. Saisissez vos niveaux.
Se réveiller en fin de cycle est plus confortable qu’au milieu d’un sommeil profond. Donnez une heure, le calculateur vous rend les créneaux correspondants.